Contrat de bail

Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, en échange un loyer.

Référence(s) : art. 253 CO.

Oui, aucune forme particulière n’est requise pour la conclusion d’un contrat de bail à loyer. Le contrat est réputé conclu par l’échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur le contenu essentiel du contrat. Il est alors possible de le conclure oralement. Il est toutefois recommandé de conclure un contrat de bail par écrit pour des raisons probatoires.

Par ailleurs, dans plusieurs cantons, à certaines conditions, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire une formule écrite agréée par le canton (formule officielle) lors de la conclusion du contrat de bail initial.

Référence(s) : art. 1 CO ; art. 11 CO ; art. 270 CO.

Les cantons qui subissent une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire l’usage d’une formule officielle pour la conclusion d’un contrat de bail à loyer.

Vous pouvez vous procurez une formule officielle auprès de la Chambre immobilière du canton où se trouve le logement que vous louez.

Ce document assure au locataire une information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les modalités de procédure nécessaire à la contestation du loyer initial. En l’absence d’une remise d’un tel document au locataire au moment de conclure le contrat de bail initial, le bailleur risque, dans le cadre d’une procédure, de devoir rembourser au locataire une partie des loyers perçus.

Lorsque les locataires sont mariés, le bailleur a l’obligation de remettre la formule officielle, séparément à chaque époux, de préférence par lettre signature contre accusé de réception ceci pour des raisons probatoires.

La formule officielle est également nécessaire en cas de sous-location.

Référence(s) : art. 270 CO ; ATF 121 III 56 ; ATF 124 III 62.

Un contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Le bail est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue. Le contrat prend fin automatiquement à l’expiration du délai ou à l’arrivée du terme, sans qu’il soit nécessaire de le résilier.

Le bail est de durée indéterminée lorsque les parties n’ont pas fixé de fin ni expressément ni tacitement. Dans un tel cas, le contrat ne prend pas fin automatiquement de sorte que l’une des parties doit résilier le contrat en respectant les délais.

Référence(s) : art. 255 CO ; art. 266 CO ; art. 266a CO.

Les obligations du bailleur sont notamment les suivantes :

• mettre à disposition l’objet loué tel qu’il a été convenu, en particulier il est tenu de délivrer l’objet loué à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état ;
• renseigner le nouveau locataire sur le contrat de bail précédent ;
• payer les charges, excepté les frais d’électricité qui sont payés directement par le locataire s’agissant de son logement personnel (non pas les locaux communs) ;
• le bailleur est également soumis a certaines obligations dans le cas de certains défauts de l’objet loué.

Référence(s) : art. 256 CO ; art. 256a CO ; art. 256b CO ; art. 258 à 259i CO.

Les obligations du locataire sont notamment les suivantes :

• le locataire est tenu de payer le loyer et les frais accessoires ;

• le locataire doit, sur demande, fournir des garanties qui doivent être déposées auprès d’une banque ;

• le locataire doit user de l’appartement avec soin ; procéder aux réparations courantes et respecter le voisinage ;

• le locataire doit également signaler au propriétaire les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier ainsi que tolérer les travaux, le cas échéant.

Référence(s) : art. 257 à 257f CO.

Les frais accessoires sont les frais dus pour les prestations fournies par le bailleur (ou un tiers) en lien avec l’usage des locaux, par exemple les frais de chauffage et eau chaude, les frais d’eau froide, les taxes communales d’épuration des eaux d’égout et d’enlèvement des ordures, les redevances pour le réseau de télévision par câble (si celles-ci sont facturées au bailleur), les frais d’installations collectives (climatisation, ascenseur, etc.), les frais de conciergerie, les frais d’entretien du jardin, les frais de déblaiement de la neige.

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si les parties l’ont convenu expressément dans le contrat de bail à loyer.

Référence(s) :  art. 257a CO.

Lorsque, après la réception du logement (ou une autre chose louée), le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut, sous la forme d’une mise en demeure, lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bail sera résilié. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

Si les locataires sont mariés, il est nécessaire d’adresser les courriers susmentionnés, séparément aux deux époux, et par lettre signature avec accusé de réception, ceci pour des raisons probatoires.

Référence(s) : art. 257d CO.

Le montant de la caution, qui ne doit pas dépasser 3 mois de loyer (en cas de baux d’habitation), est déposée par le bailleur auprès d’un établissement prévu à cet effet et ceci au nom du locataire.

A la fin du contrat de bail, l’accord des deux parties est nécessaire pour libérer les sûretés.

Référence(s) : art. 257 CO.

Se comporter de manière inadéquate  envers les autres occupants de l’immeuble constitue une violation contractuelle, par exemple en cas de bruit, non-respect du repos nocturne ou dénonciations réitérées et non justifiées du comportement des voisins au bailleur ou à la police.

Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur (mise en demeure), persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Lorsque les locataires sont mariés, il est nécessaire d’adresser les courriers susmentionnés, séparément aux époux, et par lettre signature avec accusé de réception, ceci pour des raisons probatoires.

Référence(s) : art. 257f CO ; TF 4A_655/2017 du 22 février 2018.