Loyers abusifs

Questions et réponses

Qu’entend-on par « loyer abusif » ? Quelles sont les exceptions ?

Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.

Les loyers ne sont en principe pas abusifs dans les cas suivants :

  • les loyers compris dans les limites des prix du marché, lesquels sont appréciés par comparaison aux loyers pratiqués dans la localité ou le quartier où est situé l’immeuble, pour autant que ces loyers soient ceux d’immeubles comparables ;
  • les loyers justifiés par des hausses de coûts ou des prestations supplémentaires du bailleur ;
  • les loyers situés dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais, lorsqu’il s’agit de constructions récentes ;
  • les loyers qui ne servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire d’avance ;
  • les loyers qui n’excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires.

Référence(s) : art. 269 et 269a CO.

Le locataire peut-il contester le loyer initial ? Le cas échéant, à quelles conditions ?

Le locataire peut, en saisissant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception des locaux, demander la diminution du loyer initial s’il estime que le loyer est abusif, s’il a été contraint par nécessité de conclure le bail (nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement) ou si le bailleur a augmenté de manière sensible (+ 10%), par rapport au loyer précédent, le loyer pour le même objet.

Référence(s) : art. 270 CO.

Le bailleur est-il autorisé à augmenter le loyer ?

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire 10 jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.

Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle ou si les motifs ne sont pas indiqués, ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

Référence(s) : art. 269d.

Le locataire peut-il demander une diminution de loyer ?

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception des locaux et en demander la diminution ceci dans deux cas :

  • s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ;
  • si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

Référence(s) : art. 270 CO.

Le locataire peut-il demander une prolongation du contrat suite à une résiliation adressée par le bailleur ?

Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné :

  • en cas de demeure du locataire ;
  • pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins ;
  • en cas de faillite du locataire ;
  • si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

Référence(s) : art. 272 et 272a CO.