Propriété par étages

Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.

Référence(s): art. 712a CC.

La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier, laquelle peut être requise en vertu d’un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages ou en vertu d’une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.

Référence(s) : art. 712d CC.

Le propriétaire par étages peut administrer, utiliser et aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres propriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur. Il a l’obligation d’entretenir ses locaux afin que l’état et l’aspect du bâtiment soient irréprochables.

Référence(s) : art. 712a CC.

Peuvent être l’objet du droit exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre, la possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant réservée.

Au contraire, le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur :

• le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit ;

• les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment ;

• les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux.

Référence(s) : art. 712b CC.

Il convient de requérir la radiation de l’inscription au registre foncier.

La radiation peut être demandée en vertu d’une convention mettant fin à la PPE ou par tout copropriétaire qui réunit entre ses mains toutes les parts, sous réserve du consentement des personnes ayant sur des étages des droits réels qui ne peuvent être transférés sans inconvénient sur l’immeuble entier.

Référence(s) : art. 712f CC.

En principe, les propriétaires par étages règlent leurs rapports dans un règlement d’administration et d’utilisation.

Chaque propriétaire peut demander qu’un tel règlement soit établi et mentionné au registre foncier du moment qu’il a été valablement adopté par la majorité des propriétaires par étages représentant plus de la moitié de la valeur des parts.

Toutefois, les propriétaires d’étages ne peuvent décider de changer les règles de nature dispositive sur les actes d’administration et les travaux de construction que par un vote à l’unanimité.

Référence(s) : art. 712g CC.

Les propriétaires paient les frais d’administration et charges communes en proportion de la valeur de leurs parts. Toutefois, la répartition tient compte du fait que certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou certaines installations n’ont pas grande utilité pour certains copropriétaires par étages.

Référence(s) : art. 712h CC.

La communauté de propriétaires par étages peut facultativement demander l’inscription d’une hypothèque légale sur la part de chaque propriétaire pour garantir ses créances des trois dernières années. Ont qualité pour demander une telle inscription l’administrateur ou, s’il n’y en a pas, chaque copropriétaire sous réserve d’une autorisation de la majorité des copropriétaires ou du tribunal, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie.

Par ailleurs, la communauté des propriétaires dispose, dans tous les cas, pour garantir ses contributions des trois dernières années, d’un droit de rétention sur les meubles des copropriétaires et qui servent à l’aménagement de leurs locaux ou à leur usage.

Référence(s) : art. 712h CC; art. 712i CC; art. 712k CC.

L’assemblée des copropriétaires est compétente notamment pour :

• régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur ;
• nommer l’administrateur et surveiller son activité ;
• désigner un comité ou un délégué pour lui attribuer des tâches administratives ;
• approuver chaque année les comptes et la répartition des frais entre copropriétaires ;
• décider de la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection ;
• assurer l’immeuble contre les risques d’incendie et d’autres risques.

Référence(s) : art. 712m CC.

L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires (mais au moins deux), représentant au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.

Si ces conditions ne sont pas réunies, une seconde assemblée sera convoquée, au plus tôt dix jours après la première. Dans ce cas, elle pourra délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présent ou représentés.

Référence(s) : art. 712p CC.

En principe, l’assemblée des copropriétaires se charge de nommer l’administrateur.

Si elle n’y parvient pas, chaque copropriétaire peut s’adresser à un tribunal pour qu’un juge s’en charge.

Référence(s) : art. 712m CC ; art. 712q CC.

Oui, l’assemblée des copropriétaires peut révoquer l’administrateur en tout temps. Il faut néanmoins que la proposition de révocation soit inscrite au préalable à l’ordre du jour et qu’elle ait fait l’objet d’une décision de l’assemblée, à la majorité simple des copropriétaires présents.

Si, malgré de justes motifs, l’assemblée des copropriétaires refuse de révoquer l’administrateur, c’est à chaque copropriétaire que revient la compétence, dans le mois, de demander au tribunal de prononcer la révocation. Il existe un juste motif lorsque, par son comportement, l’administrateur a rompu la confiance de la communauté, par exemple en manquant à son devoir d’établir correctement les décomptes.

Référence(s) : art. 712r CC ; ATF 131 III 297, JdT 2005 I 354 ; ATF 126 III 177, JdT 2000 I 559.

En premier lieu, l’administrateur se charge d’exécuter les actes d’administration commune réglés par le règlement d’administration ou, à défaut, par la loi et les décisions de l’assemblée des copropriétaires. A cet égard, il peut prendre, en cas d’urgence, toute mesure nécessaire pour éviter ou réparer un dommage. Il s’occupe également du décompte des frais et charges communs entre les copropriétaires en dressant des factures et encaissant les contributions en question. Par ailleurs, il veille au respect des règles dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes.

L’administrateur est compétent pour représenter la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune, dans les limites de ses attributions légales. Pour les procédures judiciaires, à l’exception de celles qui se déroulent en procédure sommaire, l’administrateur a besoin de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Pour les cas d’urgence, l’autorisation peut être demandée après coup. Les déclarations, sommations, jugement et décisions qui visent l’ensemble de la communauté peuvent être notifiés à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de l’immeuble.

Référence(s) : art. 712s CC ; art. 712t CC.