Copropriétaires

La copropriété vise la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent, chacune pour sa quote-part, de la propriété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée.

Référence(s) : art. 646 al. 1 CC.

Les quotes-parts des copropriétaires sont présumées égales. Ces derniers peuvent convenir de parts inégales. Toutefois, en matière immobilière, la convention prévoyant une réglementation différente doit être passée en la forme authentique.

Référence(s) : art. 646 al. 2 CC ; ATF 111 II 26, JdT 1986 I 111.

En général, les copropriétaires décident de prévoir un règlement d’utilisation et d’administration qui déroge aux dispositions légales et y mentionnent que la majorité des voix est nécessaire pour toute modification. À défaut d’un tel règlement, la loi prévoit que chaque propriétaire peut s’occuper des actes d’administration courante alors que la majorité de tous les copropriétaires, représentant leurs parts réunies plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour des actes d’administration plus importants.

La loi prévoit toutefois deux limites à la liberté des copropriétaires de régler leurs relations dans un règlement. Premièrement, une modification du règlement relative à l’attribution de droits d’usage particulier doit être approuvée par les copropriétaires visés. Par ailleurs, le règlement ne peut supprimer ou restreindre le droit d’un copropriétaire de demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés ou de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant.

Référence(s) : art. 647 CC ; art. 647a CC ; art. 647b CC.

En principe, chaque copropriétaire a la possibilité de faire les actes d’administration courante, tels que des réparations d’entretien, ou de conclure des contrats à cet effet, y compris de payer ou d’encaisser les sommes nécessaires pour l’ensemble des copropriétaires.

Il en va différemment des actes d’administration plus importants, comme par exemple la conclusion ou la résiliation de baux à loyer, pour lesquels la majorité de tous les copropriétaires, représentant en plus avec leurs parts réunies plus de la moitié de la valeur de la chose, est nécessaire.

Référence(s) : art. 647a CC ; art. 647b CC.

Les travaux de construction utiles sont des travaux de réfection ou de transformation qui ne sont pas nécessaires mais qui permettent d’augmenter la valeur de la chose ou d’améliorer son rendement ou son utilité. Les travaux de construction nécessaires sont des travaux d’entretien, de réparation et de réfection qui sont quant à eux indispensables pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, à l’exception des actes d’administration courante que chacun des copropriétaires peut faire.

La décision d’entreprendre des travaux de construction nécessaires doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires. Pour les travaux de construction utiles, il faut en plus que cette majorité de copropriétaires représente, avec leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Par ailleurs, si une modification utile gêne notablement et durablement l’usage ou la jouissance de la chose pour un copropriétaire, elle nécessite son consentement. Le consentement du copropriétaire est également nécessaire pour des modifications coûteuses, disproportionnées par rapport à la valeur de la part d’un copropriétaire, à moins que les autres copropriétaires participent à la part de ses frais qui est déraisonnable.

Référence(s) : art. 647c CC ; art. 647d CC.

Un copropriétaire veille aux intérêts communs. Il peut jouir de la chose et en user dans une mesure compatible avec le droit des autres.

Cependant, l’accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droit réels ou changement dans la destination de la chose, sauf s’ils ont unanimement prévu une autre réglementation.

Par ailleurs, si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de ces droits.

Référence(s) : art. 648 CC.

En principe, les copropriétaires supportent, proportionnellement à leurs parts, les frais d’administration, les impôts et les autres charges de l’immeuble.

Si l’un des copropriétaires paie une somme plus élevée, il dispose d’un recours contre les autres copropriétaires.

Référence(s) : art. 649 CC.

Une décision judiciaire permet d’exclure un copropriétaire lorsque, par son comportement ou celui d’une personne à laquelle il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers les autres copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté.

Si la communauté comprend plus de deux copropriétaires, une autorisation votée en principe à la majorité de tous les copropriétaires, non compris celui qui devrait être potentiellement exclu, est nécessaire.

L’exclusion est prononcée par un juge et nécessite donc une procédure devant un tribunal. Le jugement permettra de condamner le copropriétaire à vendre sa part, faute de quoi le juge pourra ordonner une vente aux enchères publiques.

Référence(s) : art. 649b CC.

Chacun des copropriétaires a le droit d’exiger le partage, s’il n’est tenu de demeurer dans l’indivision en vertu d’un acte juridique, par suite de la constitution d’une propriété par étages ou en raison de l’affectation de la chose à un but durable.

Le partage peut être exclu par convention pour 50 ans au plus. S’il s’agit d’immeubles, la convention doit, pour être valable, être reçue en la forme authentique et peut être annotée au registre foncier.

Le partage ne doit pas être provoqué en temps inopportun.

Référence(s) : art. 650 CC.

La copropriété peut cesser par le partage en nature, par la vente de gré à gré ou aux enchères avec répartition du prix, ou par l’achat de l’un ou plusieurs des copropriétaires des parts des autres.

En cas de désaccord entre les copropriétaires, chaque copropriétaire peut intenter une action en partage. Le juge ordonnera le partage en nature et si la chose ne peut être divisée sans diminution notable de sa valeur, une vente aux enchères publiques ou entre les copropriétaires.

Référence(s) : art. 651 CC.