Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un droit de gage immobilier faisant l’objet, sur ordre du juge ou selon l’accord du propriétaire, d’une inscription au registre foncier de l’immeuble sur lequel les artisans et entrepreneurs ont travaillé ou fourni des matériaux, leur permettant ainsi de garantir le paiement de leur facture.

Référence(s) : art. 837 CC, art. 839 CC.

Dans le cadre d’un contrat d’entreprise, les personnes physiques ou morales qui ont été employées à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à d’autres travaux semblables, sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement.

Référence(s) : art. 837 CC.

Oui, le débiteur peut être non seulement le propriétaire foncier, mais également un artisan ou entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble.

Référence(s) : art. 837 CC.

Le travail et les matériaux réalisés sur l’immeuble comprennent la construction ou la destruction d’un bâtiment ou d’un ouvrage, le montage d’échafaudages, la sécurisation d’une excavation ainsi que d’autres travaux semblables.

Référence(s) : art. 837 CC.

Oui, le sous-traitant qui a fabriqué un ouvrage individualisé exigeant un travail spécial, a droit à l’hypothèque légale même s’il a été commis à l’insu du propriétaire de l’immeuble et que l’ouvrage ait été posé par un tiers.

Référence(s) : ATF 105 II 264.

Le délai est de quatre mois dès la fin des travaux pour obtenir l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

L’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite en principe à partir du jour où les parties ont conclu le contrat d’entreprise.

 Référence(s) :  art. 839 CC.

Si l’immeuble fait incontestablement partie du patrimoine administratif et que la dette ne résulte pas de ses obligations contractuelles, le propriétaire répond envers les artisans et les entrepreneurs des créances reconnues ou constatées par jugement, conformément aux règles sur le cautionnement simple, pour autant que les créanciers aient fait valoir leur créance par écrit au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux en se prévalant du cautionnement légal.

Si l’appartenance de l’immeuble au patrimoine administratif est contestée, l’artisan ou l’entrepreneur peut requérir une inscription provisoire de son droit de gage au registre foncier au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Référence(s) :  art. 839 CC.

En cas de travaux portant sur plusieurs immeubles, l’hypothèque doit en conséquence être demandée sous la forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de la créance dont répond son propriétaire, et ce indépendamment du fait que l’artisan ou l’entrepreneur a effectué les travaux sur la base d’un seul ou de plusieurs contrats, par exemple un contrat par immeuble.

Il appartient donc en principe aux artisans et entrepreneurs de tenir un décompte séparé de leurs travaux pour chaque immeuble et de les facturer aussi séparément dès qu’ils sont achevés sur l’un d’eux.

En effet, le montant de la créance que le gage garantit doit être chiffré de manière précise.

En principe, l’artisan ou l’entrepreneur ne peut, de manière abstraite, fractionner la totalité des coûts de construction entre les différents immeubles, ni répartir l’ensemble de ses prestations en fonction, par exemple du nombre de mètres cubes respectif de ceux-ci.

Il doit bien plutôt établir quelles prestations concrètes, en travail et en matériaux, il a effectué, et à quel prix, pour chaque bien fonds.

Des prix globaux ou forfaitaires ne le dispensent pas de cette obligation souvent conséquente.

Référence(s) :  TF 5A_924/2014 du 07/05/2015.

Lorsque l’immeuble qui fait l’objet des travaux est une copropriété par étages et que ceux-ci ont porté sur la partie de l’immeuble correspondant à une part de propriété par étages, c’est sur cette part que l’hypothèque légale doit être demandée.

La requête doit ainsi être dirigée contre le titulaire de cette part.

Une part de copropriété ordinaire prise séparément ne peut en revanche faire l’objet d’une hypothèque légale dès lors qu’elle n’est pas localisée.

Référence(s) :  TF 5A_924/2014 du 07/05/2015.

Les artisans et entrepreneurs au bénéfice d’hypothèques légales séparément inscrites concourent entre eux à droit égal, même si les inscriptions sont de dates différentes.

Référence(s) :  art. 840 CC.

Si les artisans et entrepreneurs subissent une perte lors de la réalisation de leurs gages, les créanciers de rang antérieur les indemnisent sur leur propre part de collocation, déduction faite de la valeur du sol, dans la mesure où ces créanciers pouvaient reconnaître que la constitution de leurs gages porterait préjudice aux artisans et entrepreneurs.

Les créanciers de rang antérieur qui cèdent leurs titres de gage immobilier répondent envers les artisans et entrepreneurs du montant dont ceux-ci se trouvent frustrés par la cession.

Dès que le début des travaux a été mentionné au registre foncier sur l’avis d’un ayant droit, et jusqu’à la fin du délai d’inscription, aucun gage immobilier ne peut être inscrit, si ce n’est sous forme d’hypothèque.

Référence(s) :  art. 841 CC.