Les 10 étapes de la construction
Il existe différentes étapes de la construction d’un projet d’ouvrage. Ces étapes peuvent différer selon la nature du contrat d’entreprise. Les étapes présentées ci-après concernent principalement un contrat d’entreprise confié à un mandataire, par exemple un architecte, qui réalise les plans et dirige les travaux.
Etape 1 : déterminer les objectifs
Avant d’entreprendre la construction d’un bâtiment, le maître d’ouvrage doit définir ses objectifs et besoins principaux :
- le lieu de situation du terrain (proximité du lieu de travail, de l’école ou des transports publics) ;
- la géologie du terrain et sa pente ;
- le coût (budget) et le financement de l’ouvrage (crédit de construction) ;
- le choix d’un architecte ou d’un autre mandataire ;
- les délais de réalisation de l’ouvrage ;
- la qualité et la nature des matériaux constituant l’ouvrage (bois, métal, béton, verre, etc.) ;
- les besoins énergétiques de l’ouvrage (chauffage avec pompe à chaleur, mazout, solaire) ;
- l’intégration du bâtiment dans le paysage et les questions écologiques ;
- l’esthétique du bâtiment.
Le maître d’ouvrage peut également prendre en considération d’autres éléments :
- le taux d’imposition dans la Commune où se trouve le terrain ;
- l’existence d’éventuelles servitudes de droit public ou privé.
Etape 2 : choix du mandataire
Une fois les objectifs et les besoins déterminés, il convient de choisir, selon l’ouvrage à réaliser, le mandataire, par exemple un architecte.
Le choix peut se déterminer en fonction de plusieurs critères :
- la renommée du mandataire dans son domaine de compétence ;
- le lieu de situation du mandataire ou le siège de son entreprise (proximité) ;
- les ouvrages déjà réalisés par le mandataire ;
- la rémunération des prestations du mandataire ;
Etape 3 : conception des plans
Une fois le mandataire sélectionné, celui-ci établit les plans du projet de construction selon les 3 phases suivantes :
- Une étude de faisabilité du projet de construction, qui englobe les démarches suivantes :
- l’estimation des coûts et des honoraires du mandataire (approximativement) ;
- la récolte d’informations (légales, environnementales, etc.) ;
- l’examen de compétences spécifiques (géomètre, ingénieur civil, thermicien, acousticien).
- La conception d’un avant-projet impliquant ce qui suit :
- l’implantation du bâtiment et sa forme ;
- la réalisation de dessins et d’esquisses du projet d’ouvrage ;
- la proposition des matériaux (bois, béton, métal, verre, etc.) ;
- la définition de la structure porteuse ;
- la détermination des objectifs énergétiques ;
- la proposition de différentes variantes selon les souhaits du maître d’ouvrage ;
- l’évaluation sommaire des coûts de construction (marge d’environ 15%).
- La finalisation du projet de l’ouvrage, qui comprend les éléments suivants :
- les corrections et adaptations de l’avant-projet selon les remarques du maître d’ouvrage ;
- les calculs de surfaces et volumes ;
- l’étude de détails constructifs et le choix des matériaux ;
- l’établissement des plans, coupes et façades à l’échelle prescrite ;
- la détermination d’un calendrier général des opérations ;
- la constitution d’un dossier (plans, etc.) et le descriptif des travaux pour la demande d’autorisation de construire ;
- une estimation du coût de construction (devis avec marge d’environ 10%) permettant une demande de financement.
Les dernières modifications doivent être apportées au moment de la troisième phase (projet définitif), à défaut des coûts supplémentaires peuvent être facturés.
Une fois la troisième phase terminée, le maître d’ouvrage est en mesure de proposer un dossier solide à un établissement bancaire aux fins de trouver un financement de son projet.
Etape 4 : financement
Le financement du projet de construction est déterminé en premier lieu par les fonds propres du maître d’ouvrage, qui dispose de la possibilité, le cas échéant, de demander un versement anticipé (ou une mise en gage / nantissement) de son deuxième pilier (LPP) ou de son troisième pilier auprès de l’institution concernée.
En principe, un établissement bancaire (ou un autre établissement financier) accorde un prêt hypothécaire lorsque le maître d’ouvrage dispose de fonds propres correspondant au minimum à 20% du coût total de l’ouvrage et qu’il fournit les preuves de sa solvabilité ainsi que de sa situation professionnelle.
Une fois que l’établissement bancaire a accepté d’entrer en matière sur le prêt hypothécaire, il accorde au maître d’ouvrage un crédit de construction établi sous la forme d’un compte courant ouvert auprès de l’établissement bancaire, permettant le paiement des différentes prestations des entreprises intervenant dans le cadre de la construction de l’ouvrage.
A l’issue de la réalisation de l’ouvrage le crédit de construction est transformé en hypothèque.
Les établissements bancaires proposent un large choix d’hypothèques, dont il convient de distinguer les suivantes :
- les hypothèques à taux fixe : hypothèques dont le taux d’intérêt est fixé pour toute la durée du contrat (par exemple, 1 à 10 ans) ;
- les hypothèques à taux variable : hypothèques dont le taux d’intérêt est adapté aux évolutions du marché sans durée fixe.
Le maître d’ouvrage doit négocier convenablement les modalités du prêt hypothécaire, notamment en fonction du taux d’intérêt de l’hypothèque et de son amortissement, c’est pourquoi il est recommandé de s’adresser à différents établissements bancaires aux fins de comparer leurs offres.
Une hypothèque peut être amortie de deux façons :
- selon l’amortissement direct : le prêt hypothécaire est remboursé par un montant chaque année ;
- selon l’amortissement indirect : une épargne sous la forme d’un troisième pilier est mise en gage/nantissement, étant précisé que cette épargne peut être constituée de fonds en compte épargne, d’une police d’assurance liée ou des fonds de placement.
Le maître d’ouvrage conclut finalement un contrat hypothécaire avec l’établissement bancaire ou un autre établissement financier.
Etape 5 : permis de construire
Le mandataire adresse un dossier à l’autorité compétente aux fins d’obtenir l’autorisation de construire (permis de construire).
Selon l’importance du projet de construction, il existe deux types de procédure : la procédure ordinaire et la procédure simplifiée.
Bien que différente dans chaque canton, la procédure ordinaire relative à la demande du permis de construire comporte en principe les opérations suivantes :
- le dépôt de la demande (formulaire) avec les annexes (plans, etc.) auprès de l’administration communale du lieu de situation du projet de construction ;
- l’examen de la demande du permis de construire par la commune ;
- l’examen de la demande du permis de construire par les services cantonaux compétents ou par d’autres autorités compétentes ;
- la mise à l’enquête publique du permis de construire ;
- la possibilité pour des tiers disposant d’un intérêt digne de protection (par exemple un voisin) de faire opposition au permis de construire ;
- la décision de la commune ou d’une autre autorité compétente d’autoriser (ou de refuser) la construction ;
- le recours éventuel contre la décision d’autoriser (ou de refuser) la construction.
La durée de cette procédure est très variable selon les cantons et peut s’étendre en général entre 3 et 12 mois, sous réserve d’une opposition ou d’un recours.
Etape 6 : appel d’offres et adjudication
Le mandataire établit les plans d’exécution provisoires permettant la rédaction des cahiers des charges détaillés pour chaque corps de métier (gros œuvre, charpentier, sanitaire, électricien, etc.) ainsi que les matériaux utilisés pour la conception de l’ouvrage. Ces plans sont également accompagnés d’autres plans réalisés par les ingénieurs spécialistes pour la maçonnerie et le béton armé, la charpente ou encore l’électricité, les sanitaires et le chauffage.
Sur la base des plans d’exécution provisoires, le mandataire dresse des listes détaillées de la quantité de chaque matériau et de chaque intervention pour tous les corps de métier (cahier de soumission).
Le mandataire procède ensuite à un appel d’offres aux entreprises sélectionnées par le maître d’ouvrage en leur communiquant notamment les plans et le cahier de soumission, puis en leur impartissant un délai pour soumettre leur offre.
Après réception des offres de toutes les entreprises soumissionnaires, le mandataire les contrôle et les compare (tableau comparatif) aux fins de conseiller le maître d’ouvrage et lui communiquer une proposition d’adjudication.
Le maître d’ouvrage confirme au mandataire l’adjudication des travaux et des fournitures aux entreprises qui ont présenté la meilleure offre (qualité/prix).
Le mandataire rédige une lettre d’adjudication accompagnée d’un contrat d’entreprise aux soumissionnaires sélectionnés.
Etape 7 : assurances
Dans le cadre d’un projet de construction, selon son importance, il est nécessaire de conclure des assurances couvrant certains risques.
Dans la majorité des cantons romands, un établissement cantonal d’assurance (ECA) gère l’assurance contre l’incendie et les événements naturels, qui est obligatoire, à l’exception du canton de Genève où il est recommandé de conclure une telle assurance auprès d’un prestataire privé.
Il existe 4 autres assurances dans le domaine de la construction :
- l’assurance sur les travaux de construction et/ou le montage ;
- la responsabilité civile (RC) du maître d’ouvrage ;
- la responsabilité civile (RC) du chef de projet (architecte, ingénieur) ;
- la responsabilité civile (RC) des entreprises ;
Le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur total peut conclure ces 4 assurances dans le cadre d’un seul contrat nommé « contrat d’assurance chantier ».
Etape 8 : projet d’exécution de l’ouvrage
Durant cette phase, le maître d’ouvrage et son mandataire se mettent d’accord sur les derniers détails du projet de construction avant sa réalisation, en particulier l’emplacement des prises électriques ainsi que le choix définitif des matériaux et des appareils.
Le mandataire établit les plans d’exécution définitifs après intégration des optimisations des entreprises et détermine un calendrier définitif des travaux.
Etape 9 : exécution de l’ouvrage
Le mandataire coordonne les travaux des autres entreprises et fournisseurs sur le chantier. Il est responsable de la direction architecturale et vérifie que l’exécution des travaux concorde avec les plans qui ont été établis.
Le mandataire est également responsable de la direction des travaux, notamment la surveillance et la conduite générale sur le chantier, dont les tâches sont les suivantes :
- l’organisation des séances de chantier hebdomadaires avec les entreprises ;
- l’établissement des procès-verbaux des séances de chantier ;
- le contrôle des matériaux et des fournitures ;
- l’établissement des métrés des travaux ;
- le contrôle des coûts (vérification des factures des entreprises) ;
- l’établissement des bons de paiement qui sont communiqués au maître d’ouvrage ;
- le contrôle du respect des délais ;
- la gestion des interventions (contrôles) des autorités compétentes ;
- la gestion d’une éventuelle modification du projet en cours de travaux ;
- les éventuels avis de défauts aux entreprises concernées ;
Durant la réalisation des travaux de construction, le mandataire doit aviser immédiatement par écrit le maître d’ouvrage des éventuelles difficultés (techniques ou autres) pouvant engendrer une modification du projet de construction, et le cas échéant, une augmentation du coût de l’ouvrage.
Le maître d’ouvrage ne doit payer aucune facture qui n’aura pas été contrôlée et acceptée par écrit (contresignée) par le mandataire.
Il est recommandé au maître d’ouvrage de suivre également le chantier aux fins d’examiner notamment l’avancement des travaux ainsi que le respect des délais et des coûts.
Etape 10 : mise en service et réception de l’ouvrage
Le mandataire vérifie l’ouvrage avec les autres entreprises et les fournisseurs, puis organise les éventuels travaux de réparation (élimination des défauts constatés), de retouches et de finition.
Une fois achevé, le mandataire procède à la livraison de l’ouvrage en remettant au maître d’ouvrage les clés du bâtiment ainsi que le dossier comprenant notamment les plans, les procès-verbaux de chantier et le décompte final des travaux.
Au moment de la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage a l’obligation de vérifier l’ensemble de la construction et doit aviser immédiatement le mandataire des éventuels défauts. Il est recommandé d’aviser le mandataire des défauts constatés ceci par lettre signature avec accusé de réception. Dans le cadre de l’avis de défaut, le maître d’ouvrage doit décrire de manière détaillée le (ou les) vices de construction constaté(s) et indiquer au mandataire qu’il est responsable de réparer ce défaut en le mettant en demeure d’y remédier dans un délai de 30 jours, sauf en cas d’urgence où la réparation doit intervenir avec effet immédiat.
Selon la nature du défaut, le maître d’ouvrage doit encore informer le mandataire qu’il chargera une entreprise tierce de réparer le défaut si le délai n’est pas respecté. Toutefois, lorsque les défauts sont de moindre importance, il peut également choisir de réduire le prix en fonction de la moins-value occasionnée par les défauts. Lorsque les défauts de l’ouvrage sont particulièrement importants au point que l’on ne puisse imposer au maître de l’ouvrage de les accepter, celui-ci peut refuser l’ouvrage et résoudre (résilier) le contrat de manière unilatérale, toujours par lettre signature avec accusé de réception.
Selon le type de défaut, le maître d’ouvrage doit respecter impérativement les délais suivants :
- Défauts apparents : le maître d’ouvrage doit signaler les défauts apparents immédiatement après la vérification dans la mesure où ces défauts peuvent être constatés par une vérification diligente de l’ouvrage.
- Défauts cachés : l’avis de défaut peut être donné au plus tard 5 ans après la réception de l’ouvrage, mais le maître d’ouvrage a l’obligation de les signaler aussitôt après qu’il les a découverts conformément au principe de la bonne foi, étant précisé que ces défauts ne pouvaient pas être constatés lors de la vérification régulière de l’ouvrage et se manifestent plus tard.
- Défauts volontairement dissimulés : l’avis de défaut peut être donné dans un délai de 10 ans après la réception de l’ouvrage dans la mesure où le mandataire (ou l’entrepreneur) était au courant de ces défauts au moment de la livraison de l’ouvrage et qu’il les a volontairement dissimulés au maître d’ouvrage.
Après la réception de l’ouvrage, le maître demande à l’autorité compétente un permis d’habiter ou un permis d’occuper, la terminologie étant différente selon les cantons.