Contrat de courtage

Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat.

Les règles du mandat sont, d’une manière générale, applicables au courtage.

Référence(s) : art. 412 CO.

Non, le contrat de courtage peut être conclu oralement.

Toutefois, il est recommandé de conclure un contrat par écrit, notamment aux fins de fixer le salaire du courtier et éventuellement le remboursement de ses frais.

Référence(s) : art. 11 CO.

Certains éléments peuvent figurer dans le contrat de courtage, notamment les suivants :

• l’identité complète et les coordonnées du courtier et du (ou des) mandant(s) ;
• la dénomination complète du bien immobilier à vendre et les éventuelles annexes (garage, box, etc.) ;
• la nature du contrat de courtage (courtage d’indication ou de négociation) ;
• le type de contrat de courtage (courtage exclusif, non exclusif, etc.) ;
• le prix de vente souhaité par le mandant ;
• le salaire (ou la commission) du courtier ;
• le remboursement (ou non) des frais et dépenses en lien avec le contrat de courtage ;
• la durée du contrat de courtage (durée déterminée ou indéterminée) ;
• le for et le droit applicable en cas de litige ;
• les clauses spécifiques (clause pénale, etc.) ;
• la date et les signatures du courtier et du (ou des) mandant(s).

Le courtier a droit à son salaire (ou une commission) dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n’est dû qu’après l’accomplissement de la condition.

Référence(s) : art. 413 CO.

Lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge.

Référence(s) : art. 417 CO.

La rémunération qui n’est pas déterminée s’acquitte, s’il existe un tarif, par le paiement du salaire qui y est prévu. A défaut de tarif, le salaire usuel est réputé convenu.

Certaines associations professionnelles, par exemple l’Union suisse des professionnelles de l’immobilier (USPI), avaient établi des recommandations en matière de tarifs, dont les membres s’engageaient en principe à les respecter. Toutefois, ces tarifs ont été abolis.

Par conséquent, chaque courtier dispose de la liberté d’établir le taux de sa commission de courtage qui sera souvent un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Ce pourcentage peut varier entre 3 et 5 % du prix de vente du bien immobilier, par exemple selon les tarifs suivants :

• 5% de commission du prix du bien immobilier vendu au-dessous de CHF 500’000.- ;
• 4% de commission du prix du bien immobilier vendu entre CHF 500’000.- et CHF 1’000’000.- ;
• 3% de commission du prix du bien immobilier vendu au-delà de CHF 1’000’000.-.

Référence(s) : art. 414 CO.

Oui, s’il a été convenu que les frais et dépenses du courtier lui seraient remboursés, ceux-ci lui sont dus lors même que l’affaire n’a pas abouti.

En l’absence d’un accord entre les parties sur les frais et dépenses du courtage, le courtier ne bénéficie pas du droit à un tel remboursement.

Référence(s) : art. 413 CO.

Le courtier doit respecter notamment les obligations suivantes :

• le devoir de fidélité et de diligence vis-à-vis du mandant ;
• le devoir de respecter les instructions du mandant ;
• le devoir de refuser les contrats susceptibles d’entraîner des conflits d’intérêts ;
• le devoir de rendre des comptes au mandant.

 Référence(s) : art. 397 et ss CO

Le mandant doit respecter notamment les obligations suivantes :

• le devoir de verser le salaire (ou la commission) convenu avec le courtier ;
• le devoir de payer au courtier les frais et dépenses si ceux-ci ont fait l’objet d’un accord ;
• le devoir de donner les informations nécessaires à l’exécution du contrat.

Référence(s) : art. 397, 398, 412, 413 et 415 CO.

Oui, en principe, les parties sont en droit de résilier le contrat de courtage en tout temps et sans motif, sous réserve d’une disposition contraire prévue expressément.

Référence(s) : art. 404 CO.